行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢
回顧已經過去的2016年，1-9月的中國樓市可以用“一片紅火”來形容，不僅北上廣深的房價呈現(xiàn)出“量價齊升”態(tài)勢，而且以“樓市四小龍”為代表的二線城市“供需兩旺”，甚至廊坊、昆山和東莞等三四線城市也迎來了久違的繁榮。樓市大幅回暖還加速了房企對優(yōu)質城市的土地爭奪，前三季度“地王”現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)。10月后，隨著22個城市被“限購限貸”和交易所、發(fā)改委等機構對房企融資條件進行限制，中國樓市開始顯著降溫，主要城市的成交量出現(xiàn)了顯著下行，開發(fā)商也受制于資金限制而延緩了拿地步伐。
展望2017年，隨著政府對樓市調控力度的逐漸增大，尤其是去年12月16日結束的中央經濟工作會議對樓市定調為“房子是用來住的，不是用來炒的”，以及2017年政策基調已從過去的“穩(wěn)增長”轉變?yōu)?ldquo;防風險”后，本輪地產小牛市料將步入尾聲。“限購限貸”政策對投資型客戶和改善居住客戶構成了精確打擊，2017年全國范圍內的樓市成交量料將延續(xù)2016年5月份以來的下行態(tài)勢，監(jiān)管機構對房企融資條件的收緊措施也在一定程度上對開發(fā)商拿地補儲構成了制約，2017年土地成交量和商品房成交量料將同比下行。然而，本輪地產小牛市帶有非常強烈的“去庫存”述求，在經過1年多的去化后，當前部分優(yōu)質城市的庫存維持在低位，上海、合肥、南京等城市的存銷比均嚴重低于6個月，但這些城市長期處于人口和資源持續(xù)流入狀態(tài)，這意味著部分優(yōu)質城市的房價仍有較好支撐。同時，中央經濟工作會議還提出了“符合中國國情、適應市場規(guī)律的房地產平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制”，即“特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展”和“要繼續(xù)扎實推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進農民工市民化”，這可能預示著“超級城市圈+特色城鎮(zhèn)化”或是中國城市和樓市的未來發(fā)展方向。2017上半年，熱點城市大概率仍將維持高壓態(tài)勢，三四線城市可能出臺專門的“因城因地”去庫存政策。
一、房價回顧與展望
受2014年以來央行一系列貨幣寬松政策的刺激和部分城市限購限貸等政策的放松影響，中國樓市自2015年開始觸底回升，百城住宅價格指數(shù)同比值自2015年4月以來出現(xiàn)了連續(xù)19個月的正增長，2016年11月達到了歷史高值18.71。回顧本輪地產牛市，深圳樓市點燃了第一把火，2015年4-7月累計上漲了20%，隨后北京、上海、南京、合肥等城市的房價開始啟動，這些城市的房價上漲極大地刺激了廈門、武漢、蘇州等城市的房價上行，尤其是在2015年底至2016年春節(jié)前后，越來越多的城市開始加入房價上漲俱樂部，全國范圍內的地產牛市正式開啟。如果說本輪地產牛市的“牛頭”是在2015下半年，則牛市的高潮部分一定是在2016年，諸如北京、上海、廣州、南京、合肥等“重點十六城”中的絕大多數(shù)城市都是在2016年第一季度后開始加速上升，截至2016年10月，廈門、合肥、南京等城市相比2016年3月累計漲幅均在20%以上。
然而，本輪地產牛市與過去不同的是，并非所有的城市房價都出現(xiàn)了上漲，諸如沈陽、泉州、鄂爾多斯、濰坊等二三線城市房價甚至出現(xiàn)了不同幅度的下滑，其中沈陽2016年11月同比下降幅度高達6%。如果我們把全國百城房價按漲幅進行區(qū)間分類后會發(fā)現(xiàn)，在2015年9月開啟的這波地產牛市中，有近1/3的城市房價不僅沒有上漲，而且還出現(xiàn)了不同幅度的下滑；如果我們進一步把本輪地產牛市與上一輪地產牛市（2012年9月-2013年9月）進行對比，可以發(fā)現(xiàn)，在本輪地產牛市中房價下降的城市數(shù)量是上次的3倍，而且房價漲幅處于1-10%的城市數(shù)量不足上次的70%。那些庫存較高、人口持續(xù)流出、經濟發(fā)展前景較弱的城市在2016年地產牛市中大都表現(xiàn)較差，隨著中國從“一般城市化”到“都市圈化”發(fā)展模式的日益成型，樓市加速分化的趨勢料將進一步得到確認。
展望2017年，隨著去年國慶期間22個城市被“限購限貸”，以及隨后的一系列對房企融資條件進行限制的政策出臺，全國范圍內的房價同比漲幅均有一定的回調壓力，特別是深圳、杭州等漲速過快且漲幅過大的城市。去年12月16日結束的中央經濟工作會議對樓市定調為“房子是用來住的，不是用來炒的”，而且2017年的政策基調已從過去的“穩(wěn)增長”轉變?yōu)?ldquo;防風險”后，本輪地產小牛市料將隨之步入尾聲。與過去不同的是，此次中央經濟工作會議還提出了“符合中國國情、適應市場規(guī)律的房地產平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制”，即“特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展”和“要繼續(xù)扎實推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進農民工市民化”，這可能預示著“超級城市圈+特色城鎮(zhèn)化”或是中國城市和樓市的未來發(fā)展方向。2017上半年，熱點城市大概率仍將維持高壓態(tài)勢，三四線城市可能出臺專門的“因城因地”去庫存政策。在中央經濟工作會議提出的“穩(wěn)是主基調，穩(wěn)是大局”發(fā)展戰(zhàn)略下，若2017年出現(xiàn)經濟下行壓力較大的情況，地產調控政策不排除會出現(xiàn)階段性邊際收緊的弱化，同時考慮到大多數(shù)城市在本輪地產牛市中都有不同程度的去庫存，當前上海、合肥、南京等城市的存銷比均嚴重低于6個月，開發(fā)商在這些城市可能存在較強的“惜售情結”，2017年優(yōu)質城市的房價回調幅度料將有限。
二、成交量回顧與展望
2015年3月起全國住宅銷售溫和回暖，2015年5月全國累計住宅銷售面積同比增速由負轉正，2015年全年同比增速為6.90%。2016年延續(xù)了2015年的樓市回暖勢態(tài)，2016年1-11月的單月住宅累計銷售面積均為近5年的最高值，截至2016年11月，全國累計住宅銷售面積同比增速高達24.5%，遠高于2015年同期的7.9%。庫存方面，統(tǒng)計局公布的全國商品住宅待售面積自2016年2月后開始出現(xiàn)單邊下行態(tài)勢，10月底總待售面積4億平方米，同比大幅下行8%。從具體城市看，當前上海、廣州等一線城市和南京、合肥、武漢等二線城市的存銷比均嚴重低于6個月。2014年以來的央行持續(xù)寬松政策和相關部門出臺的一系列去庫存政策極大地降低了一線和部分二線城市的住宅庫存，一二線城市房價上漲也在很大程度上刺激了三四線城市去庫存。經過近1年的地產牛市，一般三四線城市的庫存都得到了不同程度的去化，但庫存總量仍維持在高位。
展望2017年，隨著政府對樓市調控力度的逐漸增大，本輪地產小牛市將逐漸步入尾聲。“限購限貸”政策對投資型客戶和改善居住客戶構成了精確打擊，2017年全國范圍內的樓市成交量料將延續(xù)2016年5月份以來的下行態(tài)勢。隨著重點城市調控政策趨嚴，一線和部分二線城市房價可能會出現(xiàn)一定幅度的回調，優(yōu)質城市房價滯漲會對三四線城市去庫存帶來較大的負面影響。同時，考慮到中央經濟工作會議提出“要繼續(xù)扎實推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進農民工市民化”、“重點解決三四線城市房地產庫存過多問題，要把去庫存和促進人口城鎮(zhèn)化結合起來……提高三四線城市教育、醫(yī)療等公共服務水平，增強對農業(yè)轉移人口的吸引力”，若2017年國家針對三四線城市制定了專門的“因城因地政策”,則三四線城市的高庫存有望進一步得到去化。
三、土地市場回顧與展望
100個大中城市中,各城市住宅土地成交2015年觸底回升后在2016年開始出現(xiàn)明顯分化。2016年1-11月全國住宅類用地成交總面積3.64億平方米,同比微降1%,成交總金額1.58萬億元,同比大幅上升45.87%。從各線城市看,受制于一線城市供地持續(xù)放緩,自2016年4月開始,一線城市土地成交面積開始大幅下行,2016年10月和11月分別同比下滑78%和38%,1-11月平均下滑49%,但同期一線城市土地溢價率高達77%。高燒不退的一線地價疊加持續(xù)放緩的土地供應迫使廣大開發(fā)商轉向比較優(yōu)質的二三線城市進行土地爭奪,1-11月二線城市住宅類土地成交面積近2億平方米,同比大幅上升16%,二線城市占全國總成交面積的53%,比2015年大幅增加近8%；房企在二線城市爭相拿地也極大地推升了這些城市的土地溢價率,2016年1-11月,二線城市平均土地溢價率67%,顯著高于2015年同期的21%。2015年以來誕生的超過200個“地王”絕大多數(shù)發(fā)生在一線城市和優(yōu)質二線城市。隨著一般三四線城市經濟發(fā)展的日益式微,再加上這些城市的高庫存影響,開發(fā)商對在三四線城市拿地表現(xiàn)得異常謹慎,2016年1-11月,三四線城市合計土地成交面積1.6億平方米,同比大幅下行10%。從全國范圍內看,土地成交溢價率與成交面積在2016年一季度之后的持續(xù)背離也正是對一二三線城市分化的反映。
展望2017年,受“限購限貸”和房企融資收緊政策的影響,開發(fā)商拿地節(jié)奏料將出現(xiàn)放緩,尤其是對在三四線城市拿地將會表現(xiàn)得更加謹慎。但是,由于當前一線城市和部分優(yōu)質二線城市的住宅庫存較低,主要開發(fā)商在優(yōu)質城市的土地儲備相對不足,2017年房企仍有較強動機在優(yōu)質城市拿地補儲。去年12月16日結束的中央經濟工作會議提出的“房價上漲壓力較大的城市要合理增加土地供應”政策有利于滿足房企在優(yōu)質城市的拿地需求。同時,在國家收緊了房企的融資條件后,開發(fā)商拿地資金來源受到了較大約束,這會顯著降低“地王”出現(xiàn)的幾率,2017年開發(fā)商拿地的土地溢價率料將維持下行態(tài)勢。